Как разделить ипотечную квартиру, купленную в браке с использованием материнского капитала

Квартира, приобретенная в ипотеку с использованием материнского капитала, представляет собой один из самых сложных объектов для раздела.

Здесь переплетаются интересы супругов, детей, банка и государства.

1. Правовая природа объекта: что мы вообще делим?

Прежде чем приступать к разделу, необходимо понять правовой статус квартиры.

• Ипотечная квартира как общее совместное имущество супругов.

Согласно п. 2 ст. 34 Семейного кодекса РФ, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено. Квартира, купленная в браке, даже если она оформлена на одного супруга и обременена ипотекой, признается общим имуществом супругов.

• Целевой характер материнского капитала. Материнский (семейный) капитал — это средства государственной поддержки, предоставляемые на строго определенные цели, одной из которых является улучшение жилищных условий (п. 1 ч. 3 ст. 7 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей с детьми»). Его использование не делает государство стороной сделки, но накладывает на получателей материнского капитала (родителей) особые обязательства.
• Обязательство перед банком. Невыплаченный ипотечный кредит является общим долгом супругов (п. 2 ст. 45 СК РФ), так как он получен на нужды семьи, независимо от того, кто является заемщиком по кредитному договору.

Таким образом, мы имеем объект недвижимости, который:

1. Находится в общей совместной собственности супругов.
2. Обременен обязательством супругов по выделению долей детям (вследствие использования маткапитала).
3. Заложен банку по договору ипотеки.
4. Обременен общим долгом супругов по кредиту перед банком.

2. Выделение долей детям: не право, а обязанность родителей

Ключевая особенность раздела такой квартиры – это  обязательства, взятые на себя семьей при использовании материнского капитала.

• Правовое основание: Согласно действующему законодательству, при использовании материнского капитала для погашения части ипотеки, семья обязана  выделить доли в приобретаемом жилье всем членам семьи: супругам и всем детям (включая первого, второго, третьего и последующих детей, а также усыновленных). Это обязательство закрепляется в обязательстве, которое предоставляется получателем материнского капитала в Пенсионный фонд РФ (ПФР).

При этом, в законе прямо не сформулировано, надо ли выделять доли детям, которые родились после того, как доли уже были распределены. В нём говорится, что приобретённое с помощью маткапитала жильё необходимо оформить в общую собственность владельца сертификата, его супруга и детей, «в том числе первого, второго, третьего и последующих» (часть 4 статьи 10 Федерального закона № 256-ФЗ). Но кого считать «последующими детьми» не конкретизируется, в том числе нет ограничений по времени их рождения.

• Сроки исполнения: Доли должны быть выделены после выполнения одного из условий:
• Погашения ипотеки и полного расчета с Банком.
• Снятие обременения (залога) с квартиры .
• Выполнение иных условий, предусмотренных кредитным договором

Иногда банки допускают выделение долей до полного погашения ипотеки, но это требует их согласия.

Без согласия Банка доли в ипотечной квартире до погашения ипотеки можно выделить в судебном порядке, при разделе имущества.

• Размер долей: Закон не устанавливает фиксированный размер долей.

На практике он определяется либо по соглашению сторон, либо по решению суда.

При этом, при определении доли ребенка, необходимо исходить из принципа: размер доли ребенка не может быть меньше, чем процент вложенного материнского капитала по отношению к общей сумме стоимости объекта.

По соглашению, супруги могут отступить от этого правила, наделив всех челнов семьи равными долями в квартире либо распределить доли иным образом, главное, чтобы права детей не были нарушены.

Пример: Семья купила квартиру площадью 45 кв. м за 5 млн рублей, вложив в неё 500 тыс. рублей маткапитала (10% её стоимости). Остальная сумма была общими средствами супругов.

Семья состоит из четырёх человек, и каждому надо выделить долю: 10% : 4 = 2,5%. Если считать в метрах от общей площади, это будет 1,13 кв. м. В соглашении о выделении долей это число указывается в долях.

Для квартиры площадью 45 кв. м 1 кв. м в долях — это 1/45. Нужно выделить не меньше 1,13 кв. м, поэтому округляем до 2 кв. м, то есть до 2/45.

Таким образом, каждому из детей выделяется по 2/45 квартиры, доли жены и мужа — тоже по 2/45. В совместной собственности супругов остаётся 37/45.

Важно! Не выделяют доли мужу, от которого в браке нет детей, а также отцу детей, с которым их мать развелась до того, как использовала средства маткапитала.

3. Варианты раздела ипотечной квартиры с маткапиталом

Существует несколько сценариев развития событий, каждый из которых имеет свои правовые и финансовые последствия.

Вариант 1: Соглашение о разделе имущества (идеальный путь)

Самый цивилизованный и наименее затратный способ, как по времени, так и по деньгам — заключить нотариальное Соглашение о разделе общего имущества супругов (ст. 38 СК РФ). В этом документе супруги могут самостоятельно определить:

• Какая доля в праве собственности на квартиру переходит каждому из супругов и детей (но для ребенка не менее, чем процент вложенного материнского капитала по отношению к общей сумме стоимости объекта).
• Как будет распределена ипотечная нагрузка между ними (с учетом позиции Банка)

Что важно учесть в соглашении:

1. Согласие банка. Любое изменение в составе собственников заложенного имущества требует обязательного согласия банка-кредитора (ст. 46 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Банк может и отказать в даче согласия на замену заемщика или исключение одного из супругов из созаемщиков, а также может взамен на свое согласие потребовать замену бывшего супруга на нового платежеспособного созаемщика, залога дополнительного имущества).

1. Учет интересов детей. В соглашении необходимо прямо предусмотреть порядок и размер выделения долей детям. Это соглашение затем будет основанием для государственной регистрации долей в праве собственности в Росреестре.
2. Распределение долга. Супруги могут пропорционально своим долям, а могут и иным образом распределить обязательства по выплате ипотечного кредита. Однако это соглашение будет действовать только между ними. Для банка они останутся солидарными должниками (ст. 323 ГК РФ), то есть банк вправе требовать выплаты всей суммы долга с любого из них. Или как уже было указано выше, поставить условия для выхода одного из супругов из созаемщиков либо замены заемщика.

Вариант 2: Раздел имущества и выдел долей в судебном порядке

Если соглашение о разделе имущества не было достигнуто между супругами, то необходимо обращаться в суд соответствующим иском.

При этом, раздел ипотечной квартиры может быть произведен в долях, когда доли в жилом помещении будут выделены всем членам семьи (бывшим супругам и детям). При этом, расчет долей детей будет производиться исходя из размера материнского капитала, потраченного на приобретение жилья, как уже было указано выше.

Также, довольно распространенный вариант — передача квартиры в собственность одного из супругов, с выделение долей детям и с обязательством выплатить второму супругу компенсацию, соразмерную его доле в общем имуществе.

При этом, важно учесть, что между супругами делится не вся квартира, а только та ее часть, которая принадлежит супругам, обязательно за вычетом долей детей. Также, рассчитывается и компенсация (за вычетом долей детей).

Обязательства перед Банком могут быть поделены судом на тех же условиях, что и при нотариальном соглашении супругов.

Суд не может изменить условия кредитного договора, суд может признать  долг общим обязательством супругов.

Для банка они останутся солидарными должниками (ст. 323 ГК РФ), то есть банк вправе требовать выплаты всей суммы долга с любого из них. Или как уже было указано выше, Банк может поставить условия для выхода одного из супругов из созаемщиков либо замены заемщика.

При этом, если фактически ипотеку после развода платит лишь один из супругов, то суд может взыскать со второго супруга половину выплаченных платежей.

В суде супруги могут заключить мировое соглашение, где распределить доли в имуществе по своему усмотрению, главное не нарушать права детей, а также самостоятельно определить свои взаимоотношения по погашению ипотечного долга, в том числе произвести зачет размера компенсации, подлежащей выплате за долю в квартире в счет обязательства по погашению ипотечного долга.

Важно! При этом, договоренности по выплате долга, его распределение будет распространяться только на бывших супругов.  Если Банк не даст  согласие на заключение мирового соглашения, суд, все равно его может удостоверить,  но для Банка бывшие супруги все равно останутся солидарными должниками.

Вариант 3: Продажа ипотечной квартиры и раздел вырученных средств

Если супруги не хотят или не могут продолжать выплачивать ипотеку, они могут договориться о продаже квартиры. Этот вариант также требует согласия банка.

1. В квартире выделяются доли в праве собственности всем членами семьи.
2. Квартира продается, с учетом требований органов опеки к условиям ее продажи (как, правило, это наделение детей равными долями в ином жилом помещении либо сумма, вырученная от продажи долей детей помещается на счета детей)

Из полученных от продажи денежных средств,

1. Погашается ипотечный долг перед банком.
2. Остаток денежных средств делится между супругами поровну, если иное не предусмотрено договоренностью между супругами.

4. Что ждать в зале суда, если все таки возник спор о разделе имущества?

• Исключение детей из числа сторон. Важно понимать: дети не являются стороной по делу о разделе имущества родителей. Их интересы в суде представляют родители (как законные представители), на детей при разделе имущества доли выделяются только в случае использования материнского капитала.
• Позиция суда. Суд будет исходить из следующего алгоритма:

1. Установить общую стоимость квартиры (на основании проведенной стороной оценки или судебной экспертизы о стоимости имущества на момент раздела).
2. Определить обязательства сторон по кредиту и остаток невыплаченного ипотечного долга.
3. Учесть обязательство по выделению долей детям. Суд сначала «определяет» доли для детей, а оставшуюся часть признает общей совместной собственностью супругов, подлежащей разделу поровну.
4. Определить, будет раздел имущества произведен только в виде определения долей в квартире или определить,  кому из супругов в итоге передается квартира, а кому из супругов выплачивается компенсация за его долю и размер такой компенсации.
5. Определить обязательства по кредиту общим долгом супругов, доли которого в оставшемся обязательстве (оставшемся долге) являются равными.

5. Последствия раздела: кто и как платит ипотеку дальше?

После раздела имущества, вне зависимости от выбранного вами варианта, обязательства перед банком никуда не исчезают.

• Солидарная ответственность. По отношению к банку супруги остаются солидарными должниками до полного погашения кредита. Это означает, что если один из супругов перестанет вносить платежи (даже тот, который должен был выплачивать кредит по соглашению), банк вправе требовать всю оставшуюся к погашению сумму с другого супруга.
• Регрессное требование. Тот супруг, который выплачивает долг за второго, вправе предъявить к нему регрессный иск о взыскании уплаченной сверх своей доли суммы (ст. 325 ГК РФ), если супруги не предусмотрели иное в соглашении.
• Взаимодействие с банком. Крайне важно уведомить банк о состоявшемся разделе имущества и предоставить ему копии соглашения или решения суда. Несмотря на то, что Банк обычно привлекается судом к участию в деле о разделе имущества в качестве третьего лица, довольно часто они игнорируют судебные процессы и в заседание не являются, что не лишает их права, впоследствии обжаловать состоявшиеся судебные решения.

Заключение и ключевые рекомендации

Раздел ипотечной квартиры с привлечением материнского капитала — это шахматная партия, где нужно учитывать интересы всех участников.

1. Попробуйте договориться. Нотариальное соглашение о разделе имущества или  мировое соглашение, заключенное в суде сэкономит вам десятки, а то и сотни тысяч рублей на судебных расходах, оплате юристов и годы нервов (пошлины нынче не маленькие).
2. При возможности, получите предварительное согласие банка на любые планируемые операции с квартирой до обращения в суд или к нотариусу.
3. Привлеките профессионалов. Обязательно обратитесь к юристу, специализирующемуся на семейном и жилищном праве. Сделки с маткапиталом и ипотекой имеют массу подводных камней, невидимых неподготовленному человеку.
4. Не забывайте об органах опеки. Любые действия с долями несовершеннолетних детей совершаются только с их предварительного разрешения.

Помните, что закон стоит на защите интересов детей. Попытка исключить их из расчета или проигнорировать обязательство перед ПФР гарантированно приведет к проблемам.

Есть вопросы по разделу ипотечного жилья пишите в личные сообщения, разберем вашу ситуацию.

Подписывайтесь на мой телеграмм канал

Елена Зеленина – ваш эксперт в бракоразводных процессах

Судья в отставке | Семейный юрист | Психолог | Стаж 25+ лет