​Сделки с недвижимостью в браке. Ключевые моменты при проведении сделок, которые вам нужно знать

Супружеский режим имущества

В Российской Федерации существует два вида супружеского режима имущества, которые по разному определяют права и обязанности супругов в отношении их имущества, в том числе недвижимости.

Общий (законный) режим имущества супругов

Статья 34 Семейного Кодекса РФ предусматривает совместную собственность супругов на имущество.
Все имущество, приобретенное супругами в период брака и за счет совместных денежных средств супругов считается их общей совместной собственностью, не зависимо на чье имя имущество было оформлено, зарегистрировано.
Таким образом, в рамках общего супружеского режима весь приобретенный супругами в период их брака имущественный комплекс, а также имущество, полученное в результате индивидуального труда каждого из супругов, является общей совместной собственностью супругов.
Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором между супругами не установлено иное.

Договорной режим имущества супругов

Статья 40 Семейного Кодекса РФ регламентирует право супругов самим определить договорной режим на собственность супругов путем заключения ими брачного договора.
Брачным договором признается соглашение супругов, определяющее их права и обязанности в отношении приобретенного в браке имущества.
Как правило, в рамках договорного супружеского режима каждый из супругов является единоличным собственником того имущества, которое он приобретает на свое имя в период брака.
При этом супруги в брачном договоре могут установить и разные режимы на разное имущество, например, одна часть имущества может являться совместным имуществом супругов, другая часть имущества принадлежать единолично тому супругу на чье имя оно было оформлено.

Не считается совместной собственностью супругов:

имущество, которое было приобретено супругом до заключения брака, ч. 1 ст. 36 Семейного Кодекса РФ.
имущество, которое было приобретено супругом в браке, но на личные денежные средства (накопленные до заключения брака), ч. 1 ст. 36 Семейного Кодекса РФ.
имущество, полученное одним из супругов по наследству или в дар (безвозмездно), ч. 1 ст. 36 Семейного Кодекса РФ.
имущество, приобретенное супругами исключительно для удовлетворения своих личных потребностей и потребностей несовершеннолетних детей, т.е. вещи индивидуального пользования (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека, компьютер для работы и обучения и иное имущество используемое исключительно одним из супругов или их несовершеннолетними детьми), ч. 2 ст. 36 Семейного Кодекса РФ).
Такое имущество является личным имуществом супруга, для нужд которого оно было приобретено либо имуществом того супруга, с которым проживают дети и который несет основное бремя их воспитания.
Каждый вид супружеского режима имущества имеет свои особенности и требует соблюдения определенных правил при совершении сделок с ним.

Как распоряжаться совместно нажитым в браке имуществом

Если супруги имеют режим общей совместной собственности на имущество, то и распоряжаться общим имуществом супруги должны вместе, по взаимному согласию.
Согласно положений статьи 35 Семейного Кодекса РФ, владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляется по обоюдному согласию супругов.
При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга (ч. 2 ст. 35 Семейного Кодекса РФ).
Таким образом, если один из супругов, производит отчуждение совместного имущества третьим лицам, предполагается, что он действует с согласия второго супруга!
Это правило касается в основном движимого имущества, например, при отчуждении одним из супругов автомобиля, вещей, предметов быта.

В случае, если второй супруг не давал согласия на отчуждение общего имущества, но оно все таки было реализовано без его согласия, за супругом остаётся право на взыскание с недобросовестного супруга компенсации в размере ½ стоимости отчужденного имущества, а в некоторых случаях право на оспаривание такой сделки.

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки (ч. 2 ст. 35 Семейного Кодекса РФ).
Для совершения сделок с недвижимостью законодательством предусмотрено соблюдение определенного порядка совершения сделок.

Оформление сделок с недвижимостью в браке

Согласие второго супруга на сделку
Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимым имуществом необходимо получить обязательное нотариально удостоверенное согласие второго супруга (ч. 3 ст. 35 Семейного Кодекса РФ).
Таким образом, если один из супругов продает, дарит или меняет совместно нажитое в браке недвижимое имущество, ему необходимо оформить нотариально удостоверенное согласие второго супруга на совершение такой сделки.
Это правило действует и на случай расторжения брака.

Если после расторжения брака супруги не произвели раздел имущества и супруг на чье имя оформлена недвижимость принял решение о ее отчуждении, ему будет необходимо получить согласие бывшей супруги на сделку.
Согласие должно быть обязательно удостоверено у нотариуса. Устное согласие супруга или согласие данное в простой письменной форме не имеет юридической силы.

При отсутствии нотариального согласия на сделку Росреестр зарегистрирует сделку и переход права собственности на недвижимое имущество, однако внесет отметку в ЕГРН о том, что согласие супруга не было представлено.
В будущем второй супруг , не дававший согласие на сделку, сможет оспорить ее в суде либо взыскать с супруга ½ стоимости отчужденного имущества.

Так, супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (ч. 3 ст. 35 Семейного Кодекса РФ).

В случае установленного супругами режима раздельной собственности на имущество (договорной режим), то такое имущество является личным имуществом супруга , на чье имя оно оформлено и пользование, владение, распоряжение таким имуществом происходит на усмотрение супруга собственника.

Для отчуждения личной недвижимости супруга согласия второго супруга не требуется. Такую недвижимость можно продать, обменять или подарить без согласия второго супруга. Это законно.

Особенности сделок между супругами

Действующее законодательство не содержит прямого запрета на совершение сделок между супругами.
Таким образом , супруги могут свободно дарить другу или продавать друг другу любое принадлежащее им лично имущество, за одним исключением.
Сделки между супругами не должны включать приобретенную в период брака недвижимость, если она является совместной собственностью супругов, хотя и оформлена на одного из них.

В таком случае сначала супруги должны выделить себе в общем имуществе доли каждого из них, например, в квартире купленной в браке на имя одного из супругов , выделить по ½ квартиры каждому супругу и далее уже отчуждать именно принадлежащую супругу долю!